Конец игры по старым правилам: что будет с ценами на недвижимость в Петербурге

С первого июля на федеральном уровне вступают в силу поправки в закон об участи в долевом строительстве (214-й ФЗ), который сильно изменит правила игры для застройщиков и для покупателей. Что будет с ценами на жилье?

Рынок первичной недвижимости в Петербурге в ближайшем будущем ждут серьезные изменения. С первого июля на федеральном уровне вступают в силу поправки в закон об участи в долевом строительстве (214-й ФЗ), который сильно изменит правила игры и для застройщиков, и для покупателей. Как обстоят дела у застройщиков на текущий момент, и что будет с ценами на жилье после преобразований в законе? НЕВСКИЕ НОВОСТИ выяснили мнение экспертов рынка жилой недвижимости.

Итоги по рынку недвижимости в 2018 году

В 2018-м году было заключено 70 222 договора долевого участия (ДДУ) при покупке жилья. Основной объем приобретенной по ДДУ недвижимости – это квартиры, на долю которых пришлось 94,2% всех сделок. На апартаменты приходится всего 5,8% покупательского спроса. Суммарная площадь всей реализованной недвижимости по договорам долевого участия в 2018-м году в новостройках Петербурга составила 2.96 млн кв. метров. Оценочная выручка застройщиков – 324 млрд рублей. Сделки по ДДУ реализовались в 192-х комплексах, включая жилые комплексы и апартаменты. Информацию, основанную на обработке официальных данных Росреестра, озвучила эксперт в сфере недвижимости, руководитель ежегодной Премии по жилой недвижимости UrbanAwards Маргарита Смышляева.

Больше всего долевкой, ожидаемо, пользуются покупатели квартир в так называемом сегменте масс-маркета – 91% всех зарегистрированных ДДУ. Сюда входят как квартиры эконом-класса, так и класса комфорт. Бизнес-класс оттягивает на себя 8,9% сделок.

«На долю элитных жилых комплексов и апартаментов остается 0,17%. Элитные квартиры редко покупают на этапе котлована, большинство покупателей предпочитает готовый продукт», – поясняет Маргарита Смышляева.

К слову, именно масс-маркет генерирует порядка 83% денежного потока. Доля бизнес-класса составляет всего 16%, по элите этот процент и того ниже – 1,2%. В целом по рынку средний бюджет покупки составил 4,61 млн рублей.

Девелоперы с самыми большими объемами продаж – Setl City, Группа ЛСР, Эталон ЛенСпецСМУ. В новостройках компании Setl City в 2018-м году было заключено 15,5 тыс. ДДУ, что составляет почти четверть от общего объема по городу – 22%. Самый продаваемый жилой проект в сегменте масс-маркета  по количеству сделок – проект «Чистое небо».

Ипотека

По словам специалистов, хороший прирост по продажам, дает ипотека. «Доля ипотечных сделок по городу достигла порядка 52,9%. То есть, более половины всех квартир и апартаментов в строящихся новостройках были проданы с привлечением ипотечного кредитования.

Наиболее востребованной ипотека была в массовом сегменте. Было зарегистрировано 34,8 тыс. кредитных сделок – или 54,5% от всех сделок ДДУ – по этому сегменту. В бизнес-классе доля ипотечных сделок составила 37,5%. В элитной категории – чуть более 20%. Лидеры ипотечного кредитования – банки «Сбербанк», «ВТБ» и банк «Санкт-Петербург». Обо всем этом проинформировала Маргарита Смышляева.  

Чаще всего покупают студии и однокомнатные квартиры

В Петербурге чаще всего покупают студии и однокомнатные квартиры. О такой тенденции, основываясь на годовых итогах продаж компании, рассказала заместитель генерального директора консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева.

«На долю однушек и студий приходится 71% продаж по Санкт-Петербургу. Понятно, чем это обусловлено: рост доходов населения не показывает положительных трендов. В запросе на первое жилье – небольшие квартиры. Активны также региональные покупатели, жилье покупают для себя, для детей-студентов. Доля таких покупок – 35-40%», – комментирует специалист.

В целом 2018-й год в «Петербургской недвижимости» оценили, как рекордный, сравнимый с 2014-м годом: вместе с пригородной территорией было реализовано порядка 5 млн кв. метров. Прирост составил порядка 20%. Пригородная зона «подсократила влияние, но интерес к этой зоне довольно высокий», что связано с ценой квартир. Разница в цене между Санкт-Петербургом и пригородом – около 30 тыс. рублей за метр. Если в Санкт-Петербурге средняя цена метра 105-106 тыс., то пригород – это 70 тыс. рублей за кв. метр.

«Больше всего строилось жилья в Приморском, Выборгском, Невском районах. Две трети выводимого жилья приходится на северные районы города и только одна треть – на южные. Правда, последнее время подтянулись Московский, Красносельский районы. Более 90% выводимого жилья – это масс-маркет. В нем 60% — это объекты комфорт-класса, 60% — объекты эконом-класса. В пригороде компания больше всего строила во Всеволожском районе», – информирует Ольга Трошева.

Что будет с ценами на недвижимость до и после «часа Х»?

«Часом Х» эксперты рынка недвижимости называют как раз внесение глобальных изменений в 214-й ФЗ. Они, напомним, вступают в силу первого июля. Поправки в закон о долевом участии в строительстве многоквартирных домов лишат застройщиков права напрямую брать и использовать деньги дольщиков. Все застройщики обязаны будут перейти на систему проектного финансирования и проведение средств через эскроу-счета.

«Велика вероятность роста цен. Повышение ключевой ставки Центробанка, удорожание ипотеки и переход на новые правила застройки, безусловно, скажутся на стоимости предложения и отразятся на спросе», – спрогнозировала развитие событий руководитель ежегодной Премии по жилой недвижимости UrbanAwards Маргарита Смышляева.

Другие эксперты строительного рынка разделяют такое мнение, хотя в целом не склонны драматизировать ситуацию. Как рассказала заместитель генерального директора консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева, несколько лет рынок не демонстрировал особого движения по средней цене. Лишь 2018-й год, в отличие от предшествующих лет показал определенный прирост по Петербургу – 8%. Этому способствовала и активизация спроса, и ожидания законодательных изменений в 214-й ФЗ, и рекордно низкая ставка по ипотеке – ниже девяти процентов. Все были обеспокоены, что будет, и это подтолкнуло многих к покупке квартиры.

«Спрогнозировать ситуацию на 2019-й год очень сложно. Что будет с ценами в 2019-м году? Помимо активизации спроса на объекты, на застройщика влияют грядущие изменения. Это и 214-й ФЗ: под вопросом для застройщиков оказались финансирование проекта, привлечение кредитных средств. Это не может не сказаться на росте затрат и цен. Это и изменения НДС, и накопившиеся вопросы по росту цен на строительные материалы, плюс, определенный уровень инфляции. В январе уже есть положительная динамика в росте цены», – рассуждает Ольга Трошева.

В то же время специалисты указывают на то, что поведение застройщиков, в том числе, по разным объектам, разное. Кто-то будет стабилизировать цены, чтобы удержать объемы продаж. Безусловно, можно по-прежнему рассчитывать на более выгодные акционные предложения. Стартовые проекты в цене наверняка вырастут. В целом снижение цен маловероятно. «Мы все сейчас приспосабливаемся к новым условиям, ожидаем окончательных правил игры», — резюмировала Ольга Трошева.

Юлия Медведева

Источник: nevnov.ru

Вы можете оставить комментарий, или Трекбэк с вашего сайта.

Оставить комментарий

Вы должны Войти, чтобы оставить комментарий.